ขอบเขตการรับรู้รายได้สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มี 3 ประเภท คือ

1. การขายที่ดิน

2. การขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง

3. การขายอาคารชุด

วิธีการรับรู้รายได้

การรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ สามารถรับรู้รายได้ ได้ 3 วิธี คือ

1. รับรู้รายได้ทั้งจำนวน

2. รับรู้รายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ

3. รับรู้รายได้ตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ

กรณีการขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่สามารถรับรู้รายได้ตาม 3 วิธีข้างต้น ให้บันทึกจำนวนเงินที่ได้รับเป็น เงินมัดจำ หรือ เงินรับล่วงหน้าจากผู้ซื้อ จนกว่าการขายดังกล่าวจะเข้าเงื่อนไขการขายวิธีใดวิธีหนึ่งตามข้างต้น

เงื่อนไขการรับรู้รายได้แต่ละวิธีมีดังต่อไปนี้

การรับรู้รายได้ทั้งจำนวน

เงื่อนไข

1. เมื่อผู้ขายได้โอนความเสียงและผลประโยชน์ที่มีนัยสำคัญในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อแล้ว กล่าวคือ ขบวนการการก่อให้เกิดรายได้เสร็จสมบูรณ์แล้วและมีความแน่นอนในการรับชำระเงิน ผู้ขายได้ดำเนินการพัฒนาเสร็จสมบูรณ์แล้ว ซึ่งโดยปกติ วิธีนี้ จะรับรู้รายได้ ต้นทุนขาย และกำไรขั้นต้น ทั้งหมด เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์

การรับรู้รายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จหรือตามเงินงวดที่ถึงกำหนดชำระ

เงื่อนไข

1. การขายเกิดขึ้นแล้ว (กรณีการขายห้องชุด การทำสัญยาจะซื้อจะขาย ต้องมีจำนวนไม่น้อยกว่า 40 % ของพื้นที่ที่เปิดขายหรือที่เปิดจอง)

2. ผู้ซื้อไม่มีสิทธิ์เรียกเงินคืน

3. ผู้ซื้อและผู้ขายมีความอิสระต่อกัน หรือเป็นการดำเนินธุรกิจตามปกติ

4. เงินวางเริ่มแรกและเงินค่างวดของผ้ซื้อที่ชำระแล้ว ต้องมีจำนวนไม่น้อยกว่า 20 % ของราคาตามสัญญา

5. ผู้ขายมีความสามารถเก็บเงินได้ตามสัญญา

6. งานพัฒนาและงานก่อสร้าง ได้ผ่านขั้นตอนเบื้องต้นแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของงานก่อสร้างตามโครงการที่เสนอขาย

7. ผุ้ขายมีความสามารถทางการเงินที่ดี

8. การก่อสร้างเป็นไปด้วยดี

9. ผู้ขายสามารถประมาณเงินระบจาการขายรวมและต้นทุนทั้งหมดที่ต้องใช้ในการก่อสร้างได้อย่างมีหลักเกณฑ์ ทั้งนี้ต้นทุนที่ประมาณการไว้จำเป็นต้องปรับปรุงอย่างน้อยปีละครั้ง หรือเมื่อผู้ขายเห็นว่าจะมีการเปลี่ยแปลงในจำนวนต้นทุนอย่างมีสาระสำคัญ

วิธีการคำนวณทางการบัญชี

1. การรับรู้รายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ

วิธีการคำนวณ 

1. คำนวณตามอัตราส่วนต้นทุนของงานที่เกิดขึ้นแล้ว กับ ต้นทุนทั้งหมด

2. สำรวจและประเมินผลงานที่ทำเสร็จ โดยวิศวกร หรือสถาปนิก ว่า อัตราส่วนร้อยละเท่าใดของงานทั้งหมดตามสัญญา

3. ใช้สองวิธีประกอบกัน

หมายเหตุ 1. ในกรณีที่อัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ น้อยกว่า สัดส่วนเงินที่ได้รับผ่อนชำระตามกำหนด ต่อราคาขายผ่อนชำระ ให้รับรู้รายได้ไม่เกินอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ ส่วนเงิค่างวดที่ได้รับผ่อนชำระส่วนที่เกินกว่านั้น ให้ถือเป็นเงินรับล่วงหน้าจากผู้ซื้อ

              2. ในกรณีที่ผู้ซื้อผิดนัดชำระเงินค่างวดเกินกว่า 3 งวดติดต่อกัน และอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จสูงกว่าค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ ให้หยุดการรับรู้รายได้ทันที และควรมีการตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญขึ้นได้ตามความเหมาะสม

2. การรับรู้รายได้ตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ

การรับรู้รายได้ตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ ให้ใช้วิธีการรับรู้ตามอัตรากำไรขั้นต้น ดังนี้

ราคาขายตามสัญญา                  XX

หัก ต้นทุนขาย                          XX

กำไรขั้นต้น                              XX

คำนวณหาอัตรากำไรขั้นต้น

อัตรากำไรขั้นต้น    =  กำไรขั้นต้น  x  100

                                    ราคาขาย

กำไรขั้นต้นที่ถือเป็นรายได้  = อัตรากำไรขั้นต้น  X เงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระแล้วในรอบบัญชี

• ในกรณีอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ ต่ำกว่า สัดส่วนของเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ ต่อราคาขายผ่อนชำระ ให้รับรู้รายได้ไม่เกินอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ ส่วนเงินค่างวดที่ได้รับมาเกินกว่าอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จให้ถือเป็นเงินรับล่วงหน้าจากผู้ซื้อ
• กรณีผู้ซื้อผิดนัดเกินกว่า 3 งวดติดต่อกันให้หยุดการรับรู้รายได้ทันที
• ควรมีการตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญตามความเหมาะสม
• ถ้าในระหว่างการผ่อนชำระ ผุ้ซื้อสามารถชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดได้ รวมทั้งการก่อสร้างได้เสร็จสมบูรณ์แล้ว และผู้ขายได้โอนความเสี่ยงและผลประโยชน์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อแล้ว ให้รับรู้รายได้ทั้งจำนวน

การเปิดเผยข้อมูลในงบการเงิน

กรณีบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์หรือบริษัทมหาชน ให้เปิดเผยข้อมูลดังต่อไปนี้

1. นโยบายการบัญชี

1.1 วิธีการรับรู้รายได้

1.2 ในกรณีที่ใช้วิธีการรับรู้รายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ ให้เปิดเผยวิธีการกำหนดอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จด้วย

2. ข้อมูลเพิ่มเติม

2.1 มูลค่าการซื้อขายที่ได้มีการทำสัญญาแล้วและอัตราส่วนต่อยอดขายรวมของโครงการ

2.2 มูลค่าผูกพันตามสัญญาที่จะต้องใช้ในการพัฒนาโครงการต่อไปจนกว่าจะแล้วเสร็จ

2.3 ภาระผูกพันที่สำคัญในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเพื่อขาย เช่น การจดทะเบียนจำนอง และภาระจำยอม

2.4 ลูกหนี้ที่หยุดรับรู้รายได้ ให้เปิดเผยจำนวนรายและจำนวนเงิน

2.5 ในกรณีที่การก่อสร้างได้แล้วเสร็จและผู้ซื้อผ่อนโดยตรงกับผู้ขาย โดยมีระยะเวลาการผ่อนชำระตามสัญญายาวตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป และผู้ขายรับรู้รายได้ตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ ให้เปิดเผยจำนวนเงินที่ยังไม่ได้รับชำระทั้งสิ้นตามสัญญา และมูลค่าปัจจุบันของจำนวนเงินดังกล่าวพร้อมระบุอัตราดอกเบี้ยที่ใช้ในการคำนวณ

กรณีที่มิใช่บริษัทจดทะเบียนหรือบริษัทมหาชนจำกัด ให้เปิดเผยเฉพาะนโยบายการบัญชีเท่านั้น ไว้ในหมายเหตุประกอบงบการเงิน